冷庫總?cè)萘恳堰_(dá)2.63億立方米，但租金低位運行正擠壓企業(yè)利潤空間，行業(yè)從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向效率競爭。

今年前三季度，全國冷庫總?cè)萘窟_(dá)到2.63億立方米，同比增長7.35%，但冷庫項目資金投入?yún)s同比下降1.72%。這一反差鮮明的數(shù)據(jù)，揭示出冷庫行業(yè)正從過去的野蠻生長進(jìn)入理性調(diào)整的新階段。

在各級政府規(guī)劃引導(dǎo)與市場需求帶動的雙重作用下，我國冷庫規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，僅第三季度就新增容量253.59萬立方米。然而，在冷庫去存量化的大背景下，冷庫建設(shè)逐漸趨于理性，冷庫容量增速放緩。

01 行業(yè)現(xiàn)狀：需求穩(wěn)步增長，冷鏈物流蓬勃發(fā)展

冷庫作為冷鏈物流的核心基礎(chǔ)設(shè)施，在食品、醫(yī)藥等行業(yè)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

2025年前三季度，我國食品冷鏈物流業(yè)務(wù)總需求量達(dá)3.093億噸，同比增長4.49%。僅第三季度，食品冷鏈物流業(yè)務(wù)總需求量就達(dá)1.173億噸，同比增長4.72%，增速較二季度加快0.16個百分點。

市場需求持續(xù)釋放，生鮮電商表現(xiàn)尤為亮眼，三季度銷量同比增幅達(dá)15%，果蔬類商品成為增長主力。

從收入來看，三季度食品冷鏈物流服務(wù)企業(yè)總收入為1449.7億元，同比增長3.92%。前三季度總收入突破4249.1億元，同比增長3.85%，顯示行業(yè)整體營收規(guī)模穩(wěn)定擴(kuò)張。

02 基礎(chǔ)建設(shè)：冷庫擴(kuò)容理性化，區(qū)域發(fā)展不均衡

截至2025年第三季度，全國冷庫總?cè)萘窟_(dá)2.63億立方米，同比增長7.35%。盡管整體規(guī)模保持增長，但增速較往年有所放緩。

當(dāng)前冷庫行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。從區(qū)域分布來看，華東、華中及華北地區(qū)的冷庫庫容容量較大。

其中，華東地區(qū)的冷庫庫容容量尤為突出，占比達(dá)到39%；其次，華中地區(qū)占比達(dá)到15%左右。

東部沿海地區(qū)和一線城市因經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場需求旺盛，冷庫建設(shè)密度大。相比之下，中西部地區(qū)及農(nóng)村地區(qū)冷庫建設(shè)相對滯后。

但隨著“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略的推進(jìn)及生鮮電商下沉，中西部正成為冷庫投資的新熱點。

03 技術(shù)革新：智能化與綠色化成為主流

冷庫行業(yè)正從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益”，具備全鏈路服務(wù)能力的企業(yè)將占據(jù)主導(dǎo)地位。

智能化技術(shù)在冷庫中的應(yīng)用日益廣泛。通過引入智能化管理系統(tǒng)，冷庫可實現(xiàn)實時監(jiān)控、自動調(diào)節(jié)、遠(yuǎn)程控制等功能，大大提高了運營效率和安全性。

智能溫控系統(tǒng)通過傳感器實時監(jiān)測溫濕度，誤差可控制在±0.5℃內(nèi)。

綠色環(huán)保成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。采用節(jié)能型壓縮機(jī)組、光伏供電、地源熱泵等技術(shù)的綠色冷庫逐漸成為主流。

這些技術(shù)創(chuàng)新不僅響應(yīng)了“雙碳”目標(biāo)，也為企業(yè)帶來了長期成本優(yōu)勢。

按冷庫溫區(qū)分布，主要分為冷凍庫（-18°C以下）、冷藏庫（0-10°C）、恒溫庫。冷凍庫占比高達(dá)70%，是冷庫的主要溫區(qū)，主要用于存儲冷凍食品；冷藏庫占比約25%，主要用于存儲生鮮及短保物品。

04 市場挑戰(zhàn)：租金低迷與利潤壓力并存

盡管行業(yè)前景廣闊，冷庫企業(yè)在經(jīng)營中仍面臨多重挑戰(zhàn)。

當(dāng)前冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施供需關(guān)系趨于平衡，冷庫租金水平低位運行，部分企業(yè)利潤空間受到擠壓。

這一現(xiàn)象反映了行業(yè)從粗放式擴(kuò)張向精細(xì)化運營的轉(zhuǎn)型趨勢。

據(jù)鏈庫平臺數(shù)據(jù)顯示，前三季度冷庫求租量為2294.10萬立方米，出租量為3533.94萬立方米。多數(shù)城市冷庫空置率持續(xù)小幅下降，租金價格呈現(xiàn)窄幅震蕩態(tài)勢。

此外，供應(yīng)鏈協(xié)同能力待提升也是行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)之一。冷庫作為冷鏈物流的節(jié)點，其效率依賴于運輸、配送等環(huán)節(jié)的銜接。

部分企業(yè)通過整合上下游資源，構(gòu)建“產(chǎn)地倉—銷地倉—前置倉”三級網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)了商品從田間到餐桌的全程冷鏈覆蓋，有效降低了流通損耗。

05 運輸裝備：新能源冷藏車爆發(fā)式增長

在運輸環(huán)節(jié)，冷藏車市場呈現(xiàn)顯著技術(shù)革新。三季度冷藏車銷量為23251輛，同比增長41.40%。

其中新能源冷藏車銷量為10024輛，同比激增125.05%。

政策補(bǔ)貼與路權(quán)開放的雙重紅利推動新能源車型加速滲透。在各地政策的持續(xù)補(bǔ)貼支持以及路權(quán)開放的驅(qū)動下，四季度新能源冷藏車滲透率預(yù)計提升至四成左右。

新能源冷藏車的爆發(fā)式增長，折射出冷鏈技術(shù)與市場需求的深度耦合。一方面，城配需求的旺盛推動輕量化、高能效冷藏車成為市場主流；

另一方面，政府對新能源車輛的補(bǔ)貼及路權(quán)政策（如限行豁免）顯著降低了企業(yè)運營成本。

06 未來趨勢：行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段

未來，冷庫行業(yè)將呈現(xiàn)多種發(fā)展趨勢。

企業(yè)并購重組加速。一方面，小型冷庫企業(yè)存在資金、技術(shù)瓶頸，大型企業(yè)可通過并購整合資源，擴(kuò)大規(guī)模、提升技術(shù)實力。

另一方面，行業(yè)集中度提升是趨勢，大型企業(yè)并購重組可優(yōu)化市場格局，提高行業(yè)競爭力。

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與人才建設(shè)日益重要。目前，冷庫智能化改造缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備兼容性與數(shù)據(jù)互通性不足；

行業(yè)對制冷技術(shù)、智能運維等專業(yè)人才的需求激增，但高校相關(guān)專業(yè)設(shè)置滯后。

服務(wù)模式創(chuàng)新成為破局關(guān)鍵。企業(yè)需優(yōu)化運營模式，通過“倉儲+增值服務(wù)”（如冷鏈加工、包裝定制）提升收入來源，同時加強(qiáng)客戶合作粘性，穩(wěn)定長期訂單。

未來，隨著消費升級的深化與產(chǎn)業(yè)鏈的整合，冷庫行業(yè)將進(jìn)入“質(zhì)量競爭”時代，企業(yè)需在服務(wù)差異化、運營精細(xì)化、技術(shù)前沿化上尋找突破口。

隨著前三季度冷庫項目資金投入的同比下降，冷庫行業(yè)已告別盲目擴(kuò)張的時代，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營。

那些能夠快速擁抱技術(shù)創(chuàng)新、優(yōu)化運營效率、提供差異化服務(wù)的企業(yè)，將在這一輪行業(yè)調(diào)整中占據(jù)優(yōu)勢，迎來新的發(fā)展機(jī)遇。